Certidões de Imóvel: Guia Completo para Não Errar na Hora de Comprar

Guia informativa independente. As informações aqui apresentadas têm caráter educativo e não substituem orientação jurídica individualizada. Valores de emolumentos e exigências documentais podem variar por estado e cartório. Consulte o cartório de registro de imóveis competente ou um advogado para sua situação específica.

Comprar um imóvel sem entender as certidões é como assinar um contrato sem ler. Os problemas aparecem depois: dívidas herdadas, hipotecas ocultas, ações judiciais que atingem o bem ou imóveis sem habite-se que não podem ser financiados. Cada documento serve a uma verificação específica — e saber qual pedir em cada momento é o que separa uma transação segura de um pesadelo jurídico.

Neste guia você encontra os 10 principais tipos de certidões imobiliárias, explicados de forma direta: o que cada uma revela, quando é obrigatória, onde solicitar e quanto custa, incluindo a opção online.

Por que as certidões de imóvel existem?

No Brasil, toda a vida jurídica de um imóvel está registrada na sua matrícula, mantida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente. Cada alteração — compra, venda, hipoteca, penhora, averbação de construção — é registrada nessa matrícula ao longo do tempo.

As certidões são extratos oficiais dessa matrícula. Dependendo do tipo de certidão, você acessa o histórico completo, apenas as restrições atuais, apenas os últimos 20 anos ou apenas o valor fiscal do bem. Cada recorte serve a uma necessidade diferente.

Os 10 tipos de certidões de imóvel — o que cada uma revela

A seguir, um panorama de todas as certidões imobiliárias relevantes no sistema brasileiro, com suas características principais:

Qual certidão você precisa agora? Diagrama de decisão

Certidão de inteiro teor vs. certidão de ônus reais: qual a diferença real?

Esta é a confusão mais frequente entre compradores. As duas certidões são complementares e a Lei 7.433/1985 exige as duas — não uma em substituição à outra.

Certidão vintenária: ela ainda é necessária em 2025?

Essa é uma pergunta legítima. Com a alteração do Código Civil pela Lei 10.406/2002, o prazo mínimo de verificação para segurança nas aquisições foi reduzido de 20 para 15 anos. Isso gerou certa confusão sobre a relevância da certidão vintenária.

Na prática em 2025, a certidão vintenária ainda é solicitada em três situações:

• Processos de usucapião — exigida para comprovar a posse contínua por 20 anos (usucapião ordinário ou extraordinário).
• Financiamentos imobiliários — algumas instituições financeiras ainda a solicitam, especialmente a Caixa Econômica Federal.
• Imóveis com histórico complexo — quando há múltiplas transferências ou irregularidades suspeitas no passado.

Geralmente, a certidão de ônus reais substituiu a vintenária na maioria das transações rotineiras de compra e venda. Mas verificar com o banco e o advogado antes de dispensá-la é sempre recomendável.

Certidão de cadeia dominial vs. certidão vintenária: o que muda?

Como solicitar uma certidão de imóvel: passo a passo

1. Identifique o cartório competente. A certidão deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis onde a matrícula do imóvel está registrada — que é o cartório da circunscrição onde o imóvel está localizado. Se não souber qual é, o e-Notariado (portal oficial) tem uma busca por município.
2. Reúna as informações do imóvel. Número da matrícula (se disponível) ou endereço completo com dados do loteamento (lote, quadra, bairro). Com o número da matrícula o processo é muito mais rápido.
3. Escolha: presencial ou online. Presencialmente, vá ao cartório com RG e CPF. Online, acesse o portal oficial RI Digital (ridigital.org.br), do Operador Nacional do Registro de Imóveis — plataforma oficial do Conselho Federal do Notariado — ou o sistema específico do cartório competente.
4. Solicite o tipo correto de certidão. Seja preciso: informe se quer inteiro teor, ônus reais, vintenária ou outro tipo. Em caso de dúvida, peça orientação ao atendente — a diferença pode impactar custo e prazo.
5. Pague os emolumentos. O valor é tabelado pelo estado. Guarde o comprovante de pagamento.
6. Aguarde o prazo. O prazo legal máximo é de 5 dias úteis, mas muitos cartórios entregam em 1 a 2 dias. Serviços expressos estão disponíveis em alguns cartórios com custo adicional.
7. Verifique a validade antes de usar. Certidões de imóvel têm validade padrão de 30 dias. Solicite com antecedência adequada, mas não tão cedo que expire antes da assinatura da escritura.

Quanto custa uma certidão de imóvel? Valores por estado

Os emolumentos cartoriais são fixados por tabelas estaduais e atualizados periodicamente. Os valores abaixo são referências baseadas nas tabelas vigentes em 2024-2025 e podem variar conforme o tipo de certidão e o número de matrículas envolvidas.

Erros mais comuns ao pedir certidões de imóvel

Esses são os problemas que aparecem com mais frequência — e que geram atrasos ou invalidação da documentação:

• Pedir no cartório errado. A certidão só tem validade se emitida pelo cartório que detém a matrícula. Um endereço no bairro Lapa em São Paulo pode pertencer a diferentes circunscrições. Verifique antes.
• Deixar a certidão vencer. A validade padrão é 30 dias. Se a escritura atrasar, pode ser necessário solicitar nova certidão e pagar novamente.
• Pedir apenas uma das certidões obrigatórias. A Lei 7.433/1985 exige as duas — inteiro teor E ônus reais. Solicitar apenas uma pode atrasar a escritura no cartório de notas.
• Ignorar o regime de transcrição. Imóveis antigos (pré-1976) podem não ter matrícula. A certidão de inteiro teor não existirá — é preciso pedir a certidão de transcrição.
• Confundir certidão com matrícula. A matrícula é o registro permanente no cartório. A certidão é o extrato oficial desse registro, com data de emissão e validade.
• Não verificar a situação do habite-se em imóveis novos. Empreendimentos recém-entregues podem ainda não ter o habite-se averbado, o que inviabiliza o financiamento bancário.

Certidões de imóvel em casos especiais

Imóvel em inventário

Quando o imóvel faz parte de uma herança em processo de inventário, além das certidões padrão, o comprador deve exigir: certidão narrativa (para entender os atos praticados no período de transmissão), a certidão de cadeia dominial (para verificar que todos os herdeiros constam corretamente) e o formal de partilha devidamente registrado. A certidão negativa de testamento também pode ser necessária — veja nosso artigo específico sobre esse documento.

Imóvel rural

Além das certidões do Cartório de Registro de Imóveis, imóveis rurais exigem documentação adicional do INCRA (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural — CCIR) e comprovantes de pagamento do ITR (Imposto Territorial Rural) dos últimos 5 anos. A certidão de matrícula rural também pode ter requisitos específicos conforme a regularização do imóvel.

Imóvel em condomínio

Além das certidões padrão, exija a declaração de quitação de cotas condominiais assinada pelo síndico. Dívidas de condomínio são propter rem — seguem o imóvel, não o vendedor — e o comprador as herda automaticamente.

Imóvel financiado com alienação fiduciária

Se o imóvel ainda tem financiamento em andamento com alienação fiduciária registrada, a certidão de ônus reais mostrará esse ônus. A quitação e cancelamento da alienação fiduciária devem ser averbados na matrícula antes da venda ou incluídos na estrutura da transação. Verifique isso antes de assinar qualquer contrato.

Perguntas frequentes sobre certidões de imóvel