É um documento oficial emitido pela prefeitura municipal que atesta que uma construção foi concluída conforme o projeto aprovado e as normas urbanísticas locais. Também chamado de Auto de Conclusão, Certificado de Conclusão ou Carta de Habitação, ele autoriza o uso legal do imóvel para habitação ou atividade comercial.

Imóveis antigos precisam de habite-se?

Sim, mas a Lei 13.865/2019 dispensou a exigência para construções residenciais unifamiliares de um pavimento concluídas há mais de 5 anos, em área predominantemente de baixa renda. Para os demais casos, o habite-se continua sendo necessário para registro, financiamento e venda regular.

Certidão de Habite-se: Comprar Imóvel Sem Ela Pode Sair Caro

Q: Posso comprar um imóvel sem habite-se?

Tecnicamente sim, mas não é recomendável. Sem habite-se, o imóvel não pode ser financiado por bancos, pode ter dificuldades para ser registrado em cartório, está sujeito a multas municipais e vale em média 30-40% menos que um imóvel regularizado equivalente.

Q: Qual a diferença entre habite-se e CND do INSS?

São documentos distintos. O habite-se é emitido pela prefeitura e atesta a regularidade urbanística da construção. A CND do INSS comprova que as contribuições previdenciárias dos trabalhadores da obra foram pagas. O CNJ determinou que a CND do INSS não é mais obrigatória para o registro imobiliário, mas o habite-se continua sendo exigido.

Guia informativo independente. As informações têm caráter educativo e não substituem orientação técnica ou jurídica individualizada. Procedimentos e exigências para emissão do habite-se variam por município. Consulte a prefeitura do seu município ou um profissional habilitado para sua situação específica.

Resposta direta: o habite-se (oficialmente Auto de Conclusão de Obra ou Certidão de Conclusão) é emitido pela prefeitura e atesta que a construção foi feita conforme o projeto aprovado. Sem ele, nenhum banco financia o imóvel, o cartório pode recusar o registro e o imóvel vale em média 30-40% menos do que um equivalente regularizado. A exceção: a Lei 13.865/2019 dispensou a exigência para imóveis unifamiliares de um pavimento concluídos há mais de 5 anos em áreas de baixa renda.

Você encontrou um apartamento ou casa a um preço que parece bom demais para ser verdade. Antes de comemorar, verifique uma coisa: o habite-se está averbado na matrícula? Um preço abaixo do mercado frequentemente sinaliza irregularidade — e a falta do habite-se é uma das causas mais comuns de imóveis com desconto que, na prática, podem virar um pesadelo jurídico e financeiro.

O que é o habite-se e por que existe

O habite-se é a autorização oficial do município para que uma construção seja habitada ou usada. Ele atesta que a obra foi concluída conforme o projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura e que cumpre as normas urbanísticas, ambientais e de segurança locais.

O documento pode ter diferentes nomes dependendo do município:

Habite-se (nome popular)
Auto de Conclusão de Obra
Certificado de Conclusão
Carta de Habitação
Certidão de Baixa (em alguns estados)
Auto de Vistoria

Independentemente do nome, a função é a mesma: comprovar que o imóvel construído existe legalmente e pode ser ocupado com segurança.

O que acontece sem o habite-se: riscos reais

Sem financiamento

Nenhum banco — Caixa Econômica, Bradesco, Itaú, Santander, BB — financia imóvel sem habite-se. O documento é pré-requisito para liberação de qualquer crédito imobiliário.

Registro pode ser recusado

O Cartório de Registro de Imóveis pode exigir o habite-se averbado para registrar a construção na matrícula. Sem isso, o imóvel pode constar como terreno sem construção registrada.

Multas e embargo

A prefeitura pode fiscalizar a qualquer momento e aplicar multas por ocupação irregular. Em casos extremos, pode determinar embargo parcial ou total da construção.

Desvalorização

Imóveis sem habite-se valem em média 30-40% menos que equivalentes regularizados, segundo estimativas do mercado imobiliário. A irregularidade reduz a liquidez e o poder de negociação.

Dificuldade em serviços básicos

Concessionárias de água, energia e esgoto podem exigir o habite-se para instalação de ligação definitiva. A ligação provisória usada durante a obra não é permanente.

Problemas em herança

Em inventário com imóvel sem habite-se, a partilha pode ser complicada — o bem irregular tem avaliação reduzida e pode gerar disputas sobre o custo e responsabilidade de regularização entre herdeiros.

A diferença entre habite-se e CND do INSS — confusão frequente

Muita gente confunde esses dois documentos porque ambos eram exigidos para o registro imobiliário. Hoje a situação mudou:

Característica	Habite-se	CND do INSS
O que comprova	Que a construção foi concluída conforme o projeto e as normas urbanísticas	Que as contribuições previdenciárias dos trabalhadores da obra foram pagas à Receita Federal
Quem emite	Prefeitura municipal	Receita Federal
Obrigatório para registro?	Sim, em geral	Não — o CNJ determinou que a CND do INSS não é mais obrigatória para o registro imobiliário
Ainda necessário?	Sim — continua exigido para financiamento e registro da construção	Não para registro, mas o proprietário/construtora ainda deve regularizar perante a Receita para evitar autuações

Novidade importante: o CNJ determinou que a CND do INSS não é mais exigida pelos cartórios para o registro imobiliário. Mas o habite-se continua sendo necessário. Não confunda a dispensa da CND com a dispensa do habite-se — são coisas diferentes.

A exceção que poucos artigos mencionam: Lei 13.865/2019

Lei 13.865/2019 — Dispensa em casos específicos

A Lei Federal 13.865, sancionada em agosto de 2019, permitiu a dispensa do habite-se para construções residenciais urbanas unifamiliares de um só pavimento, finalizadas há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, conforme definição do IBGE. Nesses casos específicos, o proprietário pode regularizar a averbação da construção no cartório sem precisar passar pelo processo completo de obtenção do habite-se na prefeitura. Atenção: essa dispensa é específica para a averbação no cartório — não significa que o imóvel está regular perante a prefeitura ou que pode ser financiado por bancos sem restrições. Verifique com um profissional técnico se o seu caso se enquadra nos requisitos.

Caso especial: apartamento comprado na planta

Quem compra apartamento na planta enfrenta uma situação específica: o habite-se é emitido pela construtora após a conclusão do empreendimento — não pelo comprador individualmente. Isso exige atenção em dois momentos:

Antes de assinar o contrato

Verifique se a construtora tem histórico de entrega de habite-se nos empreendimentos anteriores. Atrasos na emissão do habite-se podem atrasar a entrega das chaves e o início do financiamento definitivo.

Na hora de receber as chaves

Exija que o habite-se já tenha sido emitido antes de pagar o restante do valor e receber as chaves. Sem o habite-se emitido, a construtora não pode entregar as unidades legalmente. Se a construtora pressionar para entrega sem habite-se, consulte um advogado antes de assinar qualquer documento de recebimento.

Cuidado com "protocolo de habite-se": construtoras eventualmente apresentam o protocolo de pedido de habite-se como substituto do documento definitivo. Não é equivalente. O protocolo apenas comprova que o pedido foi feito — não que foi aprovado. Exija o habite-se definitivo emitido pela prefeitura.

Como verificar se um imóvel tem habite-se

Consulte a certidão de inteiro teor. Solicite a certidão de inteiro teor no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado. Procure na seção de averbações (Av.) por referência ao habite-se ou certidão de conclusão. Se aparecer, o habite-se foi averbado na matrícula — boa notícia. Se não aparecer, pode ser que não foi averbado ou que não existe.
Consulte diretamente a prefeitura. Com o endereço ou o número de inscrição imobiliária do imóvel, vá à Secretaria de Obras, Urbanismo ou Planejamento do município. Eles podem confirmar se há habite-se registrado para aquela construção.
Verifique o escopo do habite-se. Se o imóvel teve reformas, ampliações ou acréscimos de área depois da emissão do habite-se original, pode haver irregularidade parcial. O habite-se cobre apenas o que foi inspecionado e aprovado na época.

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Como regularizar imóvel sem habite-se

A regularização é possível, mas envolve custo e prazo. O processo padrão:

Contratar engenheiro ou arquiteto para elaborar o projeto "As Built" (como construído) — levantamento do imóvel como ele está atualmente.
Dar entrada na prefeitura com o projeto, documentos pessoais, matrícula atualizada e o projeto original aprovado (se houver).
Pagar taxas municipais — o valor varia muito por município, área construída e tipo de imóvel.
Passar pela vistoria — fiscais da prefeitura inspecionam o imóvel para confirmar conformidade com o projeto.
Receber o habite-se e averbá-lo no Cartório de Registro de Imóveis.

O custo total de regularização pode variar de 5% a 15% do valor do imóvel, sendo o INSS da obra o componente mais significativo em obras novas ou ampliadas. O prazo costuma ser de 30 a 60 dias para imóveis simples, podendo se estender para meses em casos complexos.

Perguntas frequentes

O que é habite-se?

É o documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta para ser habitada ou usada. Também chamado de Auto de Conclusão, Certificado de Conclusão ou Carta de Habitação, dependendo do município.

Posso comprar um imóvel sem habite-se?

Tecnicamente sim. Mas sem habite-se não é possível financiar pelo banco, o registro em cartório pode ter restrições, e o imóvel vale significativamente menos. Se for comprar assim mesmo, negocie um desconto expressivo e exija contrato com cláusula de responsabilidade do vendedor pela regularização.

Qual a diferença entre habite-se e CND do INSS?

O habite-se é emitido pela prefeitura e comprova conformidade urbanística. A CND do INSS comprova pagamento de contribuições previdenciárias da obra — e o CNJ determinou que ela não é mais obrigatória para o registro imobiliário. O habite-se, porém, continua sendo exigido.

Imóvel antigo precisa de habite-se?

Em geral sim. A Lei 13.865/2019 criou uma exceção para construções unifamiliares de um pavimento concluídas há mais de 5 anos em áreas de baixa renda. Fora desse caso, imóveis antigos sem habite-se podem ter dificuldades para financiamento e registro da construção.

O habite-se tem validade?

Não. Uma vez emitido, o habite-se vale indefinidamente para a construção que aprovou. Mas atenção: se o imóvel passou por reformas ou ampliações que alteraram o projeto original, será necessário novo habite-se para a área modificada.

Como verificar se o imóvel tem habite-se?

Solicite a certidão de inteiro teor no Cartório de Registro de Imóveis e procure pela averbação do habite-se na seção de averbações. Também é possível consultar diretamente na prefeitura do município com o endereço ou número de inscrição do imóvel.

Equipe Editorial — Tramites Notariales Brasil
Conteúdo revisado por especialista em direito imobiliário e registro de imóveis.
Atualizado em: abril de 2025
Fontes: Lei Federal nº 13.865/2019 (dispensa do habite-se em casos específicos) · CNJ — Provimento sobre CND do INSS para registro imobiliário · Avante Arquitetura e Regularização · NR Advogados Imobiliários · Jusbrasil — Posso comprar um imóvel sem habite-se?