Certidão de Ônus Reais do Imóvel: Não Compre Sem Pedir Esta Certidão

Guia informativo independente. As informações têm caráter educativo e não substituem orientação jurídica individualizada. Valores de emolumentos e exigências podem variar por estado e cartório. Consulte o cartório de registro de imóveis competente ou um advogado para sua situação específica.

Existe uma frase clássica no mercado imobiliário brasileiro: "Dono é quem registra." A certidão de ônus reais é o documento que comprova exatamente isso — quem está registrado como proprietário e se há alguma restrição que impeça ou complique a venda. Comprar um imóvel sem essa certidão é assumir riscos que podem custar muito caro: desde herdar uma hipoteca até perder o imóvel para uma penhora judicial do antigo dono.

O que a certidão de ônus reais mostra exatamente?

Ela é emitida com base na matrícula do imóvel e apresenta todas as restrições e encargos registrados. Os principais ônus que podem aparecer são:

Certidão negativa vs. certidão positiva: o que cada uma significa

O que fazer quando a certidão sai positiva?

Este é o gap que poucos artigos explicam. Receber uma certidão positiva não é necessariamente o fim da negociação — mas exige ação imediata antes de assinar qualquer coisa:

Alienação fiduciária em aberto (financiamento não quitado)

Situação mais comum. O imóvel ainda está financiado pelo vendedor. As opções são: o vendedor quita o financiamento antes da escritura e solicita o cancelamento da alienação no cartório; ou a venda é estruturada com "assunção de dívida", onde o comprador assume o financiamento — mas isso exige aprovação do banco financiador e é mais complexo. Em nenhum dos casos assine escritura com alienação fiduciária em aberto sem resolver antes.

Hipoteca

Mais rara hoje (substituída pela alienação fiduciária), mas ainda aparece em imóveis mais antigos. O credor hipotecário precisa ser pago e formalizar o cancelamento da hipoteca no cartório antes da venda. Sem esse cancelamento averbado, a hipoteca segue o imóvel para o novo proprietário.

Penhora judicial

A situação mais delicada. A penhora pode ter sido determinada por dívida trabalhista, fiscal ou cível do proprietário. Dependendo do valor e do andamento do processo, pode haver risco de anulação da venda mesmo depois de concluída. Nesse caso, a consulta a um advogado imobiliário é indispensável antes de prosseguir.

Indisponibilidade de bens

Quando o imóvel tem indisponibilidade decretada (Receita Federal, Poder Judiciário), a venda simplesmente não pode ser lavrada em cartório até que o bloqueio seja levantado. Verifique a origem e o status da indisponibilidade com o advogado.

Certidão de ônus reais vs. certidão de inteiro teor: qual a diferença?

As duas são complementares e ambas são exigidas para a lavratura de escrituras. Não substitua uma pela outra.

Como solicitar a certidão de ônus reais: passo a passo

1. Identifique o cartório responsável. É sempre o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Não o cartório de notas (que lavra escrituras) — são instituições diferentes. Se não souber qual é o correto, pesquise pelo endereço do imóvel no portal e-Notariado ou ligue para a Central de Atendimento do TJ do seu estado.
2. Tenha o número da matrícula. É o identificador único do imóvel no cartório. Se não tiver, o endereço completo com logradouro, número, bairro e município também funciona — mas o processo pode ser mais lento.
3. Solicite a certidão corretamente. Informe que precisa da certidão de ônus e ações reais ou pessoas reipersecutórias — esse é o nome técnico completo. Alguns cartórios chamam simplesmente de "certidão de ônus reais" ou "certidão negativa de ônus". Para escrituras, a lei exige ambas: certidão de inteiro teor E certidão de ônus reais.
4. Escolha: presencial ou online. Online pelo portal oficial RI Digital (ridigital.org.br) — plataforma oficial do Conselho Federal do Notariado. O processo é equivalente ao presencial em validade jurídica e geralmente mais rápido.
5. Pague e guarde o comprovante. O valor é fixado pela tabela de emolumentos do estado. Prazos: geralmente 1 a 5 dias úteis. Serviços expressos disponíveis em alguns cartórios.
6. Leia o resultado com atenção. Se negativa: boa notícia, prossiga. Se positiva: identifique o tipo de ônus, a data de registro e o credor envolvido antes de qualquer decisão.

Quanto custa a certidão de ônus reais?

O valor é tabelado por cada estado. Estimativas de referência para 2024-2025:

Esses valores são estimativas. Os emolumentos oficiais são definidos pelas tabelas estaduais e podem incluir fundos adicionais. Consulte o cartório ou a CGJ do seu estado para o valor exato atualizado.

Erros frequentes ao lidar com a certidão de ônus reais

• Não pedir a certidão antes de assinar o contrato preliminar. Muitos compradores pagam o sinal antes de verificar os ônus. Se a certidão sair positiva com um problema grave, recuperar o sinal pode virar uma batalha judicial.
• Aceitar certidão com mais de 30 dias. A situação do imóvel pode mudar rapidamente. Uma penhora pode ser registrada amanhã. Exija sempre a certidão mais recente.
• Confundir certidão de ônus reais com certidão de distribuição cível. A certidão de distribuição cível verifica ações judiciais em nome do proprietário nos tribunais — não está na matrícula do imóvel. São documentos distintos, igualmente importantes.
• Achar que certidão positiva inviabiliza a venda automaticamente. Nem sempre. Cada tipo de ônus tem tratamento diferente. Uma alienação fiduciária quitável é muito diferente de uma penhora judicial complexa.
• Não verificar se o cartório é o competente. A certidão emitida pelo cartório errado não tem validade para a transação. Confirme sempre o cartório correto pelo número da matrícula ou endereço.

Perguntas frequentes