Certidão Reipersecutória do Imóvel: o Que É e Como Evitar Ações na Compra

Guia informativo independente. As informações têm caráter educativo e não substituem orientação jurídica individualizada. Para transações imobiliárias em que a certidão reipersecutória revele ações em andamento, consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de prosseguir.

Você compra um imóvel, paga tudo em ordem, registra — e meses depois recebe uma citação judicial informando que há uma ação de usucapião em andamento sobre o mesmo imóvel, promovida por um terceiro que alega posse há décadas. Ou descobre que o antigo proprietário vendeu o bem quando já era réu em execução, e a venda pode ser anulada como fraude à execução. A certidão de ações reipersecutórias existe precisamente para identificar esses riscos antes que o contrato seja assinado.

O que são ações reais e pessoais reipersecutórias

O nome é técnico e assusta, mas o conceito é prático. A Lei 7.433/1985 e seu decreto regulamentador (Decreto 93.240/86) exigem essa certidão para qualquer escritura pública de imóvel — e ela abrange dois tipos distintos de ação judicial:

O erro que a maioria comete: solicitar só no cartório

Esta é a distinção mais importante — e que quase nenhum guia explica adequadamente.

A certidão de ações reipersecutórias pode ser emitida em duas fontes distintas, e as informações de uma não substituem as da outra:

A prática recomendada para transações de alto valor é solicitar as duas: a certidão no cartório de registro de imóveis e a certidão de distribuição cível no fórum da comarca onde o imóvel está localizado. O custo adicional é pequeno comparado ao risco de adquirir um imóvel com litígio oculto.

A averbação premonitória: o que é e por que importa

Existe um terceiro mecanismo relacionado — a averbação premonitória (art. 828 do Código de Processo Civil) — que aparece na matrícula do imóvel e que causa confusão com a certidão de ações reipersecutórias.

A averbação premonitória é a averbação na matrícula de uma certidão que comprova o ajuizamento de uma ação de execução. Ela cria a presunção legal de fraude à execução para qualquer alienação ou oneração do imóvel feita após a data da averbação. Em outras palavras: se o proprietário vender o imóvel depois que essa averbação estiver na matrícula, a venda pode ser anulada pelo credor.

O que a certidão revela na prática

Quando você solicita a certidão de ações reipersecutórias no cartório de registro de imóveis, ela pode vir:

• Negativa: não há ações reais ou pessoais reipersecutórias registradas ou averbadas na matrícula. Boa notícia — mas lembre-se de complementar com a busca no fórum.
• Positiva: há pelo menos uma ação registrada. A certidão indica o número do processo, o tipo de ação e o juízo. Com essa informação, o advogado consegue consultar o andamento e avaliar o risco real.

Uma certidão positiva não inviabiliza necessariamente a transação — depende do tipo e do estágio da ação. Uma ação reivindicatória julgada improcedente com trânsito em julgado é diferente de uma ação de usucapião em fase inicial com fortes indícios de procedência. Cada caso exige análise específica.

Onde solicitar a certidão reipersecutória

A certidão exigida para a lavratura de escritura pública, conforme a Lei 7.433/1985 e o Decreto 93.240/1986, é expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente — aquele onde a matrícula do imóvel está registrada. É esse documento que o tabelião exigirá na hora da escritura.

Em operações de maior valor ou risco — imóveis com histórico complexo, vendedores com dívidas conhecidas, imóveis rurais ou com múltiplos proprietários anteriores — é recomendável solicitar adicionalmente as certidões de distribuição cível no Tribunal de Justiça da comarca onde o imóvel está localizado. Essas certidões revelam ações em tramitação que ainda não foram averbadas na matrícula do imóvel e que, portanto, não aparecem na certidão do cartório.

• Cartório de Registro de Imóveis: presencialmente com número da matrícula ou endereço do imóvel. Prazo: até 5 dias úteis. Validade: 30 dias.
• Tribunal de Justiça da comarca (complementar): setor de distribuição do fórum local ou sistema online do TJ estadual. Pesquise por CPF do proprietário e/ou endereço do imóvel.

Perguntas frequentes