Certidão de Propriedade do Imóvel: a Diferença Entre Escritura e Registro

Guia informativo independente. As informações têm caráter educativo e não substituem orientação jurídica individualizada. Para situações de regularização de imóvel sem escritura ou registro, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.

No Brasil, existe um equívoco gravíssimo e frequente no mercado imobiliário: a crença de que ter a escritura em mãos significa ser dono do imóvel. Não significa. A escritura é o contrato — é a prova da vontade de comprar e vender. O que torna alguém proprietário, de forma definitiva e oponível a qualquer terceiro, é o registro da escritura na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. Quem mora num imóvel com escritura não registrada está em situação de risco real e concreto.

Três documentos diferentes que as pessoas confundem

O que acontece quando a escritura existe mas não foi registrada

Essa situação é mais comum do que parece — e tem nome no mercado: contrato de gaveta. Mas não se limita a contratos informais. Mesmo escrituras públicas lavradas em cartório de notas podem ficar sem registro, geralmente por falta de verba para pagar o ITBI e as custas do cartório de imóveis no momento da compra.

Os riscos concretos para quem está nessa situação:

• O vendedor pode ter dívidas. Como o imóvel ainda está em nome do vendedor na matrícula, credores dele podem penhorá-lo — mesmo que você já esteja morando há anos.
• O vendedor pode morrer. Os herdeiros herdam o imóvel legalmente registrado em nome do falecido. Sem registro, você precisará provar a compra por via judicial — processo que pode ser longo e custoso.
• Venda dupla. O vendedor pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, que ao registrar primeiro se torna o proprietário legal. A lei protege quem registrou, não quem comprou primeiro.
• Impossibilidade de financiar. Bancos não financiam imóveis com proprietário diferente do solicitante na matrícula.
• Impossibilidade de vender regularmente. Para vender, você precisaria primeiro regularizar a escritura e o registro em seu nome.

Casos especiais: quando a propriedade não foi transferida regularmente

Como obter a certidão de propriedade

A certidão de propriedade é, na prática, a certidão de matrícula ou a certidão de inteiro teor do imóvel — são documentos que mostram quem está registrado como proprietário. Não existe um documento chamado exatamente "certidão de propriedade" como tipo separado nos cartórios — o que se solicita é a certidão de matrícula atualizada.

• Onde solicitar: Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está matriculado.
• O que pedir: certidão de inteiro teor ou certidão de matrícula atualizada.
• Quem pode pedir: qualquer pessoa — não precisa ser o proprietário.
• Online: portal oficial RI Digital (ridigital.org.br), do Operador Nacional do Registro de Imóveis ou sistema do cartório competente.
• Custo: conforme tabela de emolumentos estadual. Geralmente entre R$ 50 e R$ 150.
• Prazo: até 5 dias úteis (muitos cartórios entregam em 1 a 2 dias).

Como regularizar se você tem escritura mas não registrou

A boa notícia: nunca é tarde para registrar. O registro pode ser feito a qualquer tempo após a lavratura da escritura. O processo:

1. Pague o ITBI — se ainda não foi pago. Sem a guia quitada, o cartório de imóveis não registra.
2. Leve a escritura original ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
3. Pague os emolumentos de registro — calculados conforme o valor do imóvel e a tabela estadual.
4. Aguarde o registro. O oficial analisará e registrará o título na matrícula. O prazo legal máximo é 30 dias, mas costuma ser menor.

O que a certidão de propriedade revela além do nome do dono

A certidão de matrícula (certidão de propriedade) é o documento mais completo sobre a situação jurídica do imóvel. Além de identificar o proprietário atual, ela também mostra:

Perguntas frequentes